Ada lahan di posisi strategis, anggap saja lahan A, namun harganya mahal dan ada yang posisinya biasa-biasa saja, anggap saja lahan B, namun dijual dengan harga dibawah pasar. Anda pilih mana, lokasi atau harga?
Memilih lahan A, hpp lebih tinggi yang otomatis mengurangi laba. Sedangkan jika memilih lahan B hpp rendah namun kemungkinan penjualan akan berjalan lambat. Ini tentunya dengan membangun type rumah yang sama dan harga jual yang sama.
Bingung..? Hehhe.. Pilih saja lahan C, posisi strategis dan harganya dibawah pasar... Yeee... Itu sih maunya semua developer. But, miracle seperti itu jarang terjadi.
Lokasi, lokasi dan lokasi... itu rumus yang mungkin sering anda dengar. Jadi pilih saja lahan A..!! Eit.. tunggu dulu, simak dulu artikel ini sampai tuntas, siapa tahu dapat ilham yang nantinya akan membuka cakrawala baru bagi anda dalam menilai dan memilih sebuah lokasi.
Lahan A (Posisi Strategis, Harga Tinggi)
Dengan memakai rumus “lokasi, lokasi dan lokasi” anda bisa saja memilih lahan A, yang meskipun harga pembelian lebih tinggi namun posisinya strategis.
Bila anda memilih lahan A, hitung dengan cermat RAB (rencana anggaran biaya) proyek anda, apakah layak atau tidak untuk dikembangkan dan dibisniskan. Tentukan type perumahan seperti apa yang akan anda kembangkan dan berapa harga jual yang ditetapkan. Bila anda mengembangkan type rumah yang sama dengan pesaing dan menjualnya dengan harga yang sama, kemungkinan besar anda akan memenangkan kompetisi pemasaran, namun total laba yang anda dapatkan mungkin akan rendah, karena sudah terpangkas oleh nilai pembelian lahan. Sementara, jika anda menjual dengan harga yang lebih tinggi, pertimbangkan apakah itu mempengaruhi pada penjualan nantinya atau tidak. Apakah anda memiliki tim marketing yang baik atau tidak. Karena ini adalah bisnis, bukan investasi. Semakin lama proyek berjalan akan semakin banyak modal yang dikeluarkan dan semakin tipis laba yang didapat.
Lahan B (Harga Murah, Lokasi Tidak Strategis)
Bila anda memilih lahan B, pertimbangkan dengan matang berapa harga jual yang akan anda tetapkan. Jangan lupa tambahkan nilai plus yang nantinya akan menjadi pertimbangan bagi calon pembeli untuk menjatuhkan pilihan pada perumahan anda.
Karena harga lahan yang anda akuisisi lebih rendah, tidak ada salahnya kalau anda menurunkan nilai laba yang anda target, alihkan saja dananya untuk promo, misal dengan undian berhadiah dan lain sebagainya.
Lihat dengan jeli, apakah lahan yang anda akuisisi benar-benar tidak strategis atau hanya belum strategis. Karena bisa saja suatu lahan saat belum dikembangkan terlihat tidak strategis, seiring berjalannya waktu disertai tumbuh kembang pembangunan kota, lahan tersebut berubah menjadi wilayah strategis. Inilah inti dari developer sesungguhnya, yaitu mengembangkan lahan, bukan sekedar membangun rumah.
Ingat hukum keterbatasan lahan “Manusia lahir terus bertambah tapi Tuhan tidak menciptakan bumi semakin luas”.
Jadi pilih yang mana? Semuanya kembali kepada anda.
Salam Sehat dan Sukses..!!
Widget by [ Zein Property ]
From: christina victoria
ReplyDeleteTo: yukbisnisproperti@yahoogroups.com
Sent: Monday, July 25, 2011 11:27 AM
Subject: Re: [yukbisnisproperti] Tips Memilih Lokasi
Hi sehabat YBP.. Nice Share pak muhammad zein. Mau nambahin masalah pilihan lokasi, christin punya cara tersendiri nih, christin beli peta wilayah yang gede terus bikin lingkaran2 kasih nama ring 1,2,3 dst makin dekat dengan ring 1 maka harga tanah makin tinggi tentunya dicompare dengan sumber duit, jd misal kl dapat tanah di ring 1 harga perm2 15jt harus bisa dijual setidak2nya 2x lipat setelah ada bangunan. kemahalan? Berarti harus dibikin vertikal alias jadi kondo, apartemen, komersial bulding dll. Strategi christin saat ini pilih kawasan penyangga yg sedang growing up daerah suburbanit dimana punya kemudahan akses menuju ring 1. ada juga kawasan tumbuh yang sangat dekat dengan pusat perdagangan misal daerah cipayung di jakarta timur, harga tanah masih realistis dan makin ramai jd pengembangan kota jakarta, otomatis harga dengan demand bisa sebanding, daya beli sebanding dengan harga jual :), lebih bagus daya beli di atas harga jual hihihi.. Cepat ludes. Kl masyarakat udah ga mampu beli rumah di dekat tempat aktivitasnya pasti minggir atau beli apartement, makin ga sanggup jd cuma bisa sewa flats seperti di singapura atau jepang yg harga tanah udah selangit. Dimanapun tanah pasti laku asal sesuai peruntukannya, di pucuk gunung jg laku untuk perkebunan, pulau di tengah laut laku jg untuk wisata atau penjara hehehe... Sesuaikan dengan kemampuan dan target penjualan saja teman. Ingat bahwa harga perolehan tanah adalah salah satu komponen penting penetapan harga jual. Selamat Tung..hitung..hitung.. :)