Over kredit rumah? Kenapa tidak..?! Over kredit adalah salah satu teknik memiliki rumah dengan harga murah. Kenapa bisa murah? Karena umumnya pihak yang ingin meng-overkredit-kan rumahnya sedang terdesak biaya, atau mungkin tidak bisa lagi meneruskan angsuran kreditnya. Kehadiran anda sangat membantu bagi mereka. Disinilah anda bisa menawar harga rumah yang di-overkredit-kan lebih rendah dari harga pasaran. But, untuk mendapat harga perolehan lebih rendah, ada tips dan trik yang harus anda lakukan dalam over kredit rumah.Sebelumnya, perlu anda tahu (bukan tempe ;-)) dalam proses over kredit rumah biasanya ada tiga pihak yang terlibat. Pihak pertama adalah penjual atau debitur awal, pihak kedua adalah anda sebagai calon debitur pengganti (penerus) kredit rumah dan pihak ketiga pemberi kredit yaitu bank.
Nah, bagaimana caranya agar dalam over kredit rumah anda bisa mendapatkan harga jauh lebih murah dari harga pasaran? Simak sampai tuntas artikel ini.
Sebelum anda memutuskan untuk meneruskan kredit atau menggantikan posisi debitur (over kredit) dari sebuah rumah KPR ada beberapa hal yang harus anda perhatikan :
1. Periksa dengan seksama kondisi rumah, jangan mudah tergiur dengan harga murah.
2. Cek lokasi dan posisi rumah. Karena mungkin saja pihak pertama berniat meng-overkredit-kan rumahnya karena lokasinya yang tidak menguntungkan.
3. Cari informasi terkait kondisi lingkungan rumah, baik masalah keamanan maupun masalah lainnya, seperti apakah rawan banjir atau tidak.
4. Teliti keabsahan kepemilikan rumah. Kalau ternyata ada masalah (misal sengketa) lebih baik tinggalkan saja.
5. Hitung dengan seksama berapa sebenarnya nilai transaksi dan nilai jual rumah tersebut, apakah lebih murah atau lebih mahal dari harga yang seharusnya. Sebelumnya anda bisa melakukan pengecekan harga pasaran rumah/tanah disekitar lokasi, juga dengan memeriksa Nilai Jual Obyek Pajak dalam struk tagihan PBB.
5. Cek total angsuran KPR yang telah dibayar debitur dan berapa sisa kewajibannya. Apakah selama ini pihak pertama selalu disiplin mengangsur ataukah ada denda akibat keterlambatan.
Trik Mendapat Harga Murah Dalam Over Kredit
Nah, ini adalah bagian yang terpenting dari artikel ini, yaitu tentang bagaimana triknya agar harga perolehan anda atas rumah lebih murah dari yang seharusnya.
Ketika anda mendapat informasi, baik langsung maupun dari media (koran atau internet) tentang rumah yang mau di-overkredit-kan lakukan dulu langkah-langkah yang saya rekomendasikan diatas. Kemudian sepakati berapa harga yang harus anda bayarkan kepada pihak pertama sebagai pengganti biaya angsuran dan dp yang telah dia keluarkan selama ini. Usahakan agar biaya yang anda bayarkan lebih rendah dari biaya yang dia keluarkan.
Selanjutnya anda jangan menghubungi pihak pemberi KPR (Bank) namun cukup mendatangi notaris bersama dengan pihak kedua selaku debitur awal (penjual). Sampaikan maksud kedatangan anda, yaitu ingin melakukan over KPR rumah pihak pertama.
Oh ya, jangan lupa untuk menyertakan :
1. Copy Sertifikat (yang ada stempel bank pemberi KPR).
2. Copy IMB.
3. Copy PBB (lunas).
4. Copy Bukti Pembayaran Angsuran.
5.Buku Tabungan asli di bank pemberi KPR atas nama pihak pertama.
6. Data pihak pertama dan pihak kedua (anda), meliputi KTP, Kartu Keluarga, Slip Gaji dll.
Selanjutnya pihak notaris akan membuatkan akta jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan berikut surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa mengambil sertifikat. Pihak penjual mesti membuat surat pernyataan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud (rumah).
Setelah urusan dihadapan notaris selesai, anda tinggal membawa/menunjukkan surat pernyataan tersebut kepada pihak pemberi KPR (bank). Sehingga, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama pihak pertama (penjual) tapi haknya dan kewajibannya sudah beralih kepada anda. Anda berkewajiban melunasi sisa angsuran dan berhak untuk mengambil sertifikat bila sudah lunas. Dengan demikian, keterlibatan pihak ketiga (bank) adalah keterlibatan pasif, yaitu sebatas mengetahui bahwa telah terjadi transaksi antara anda dengan pihak pertama yang sah dihadapan notaris. Hal ini lebih murah dibanding anda over kredit dengan melibatkan pihak bank. Karena pihak bank selaku pemberi KPR tidak perlu membuat perhitungan baru untuk kredit anda.
Oke, sekarang tinggal berburu rumah yang ingin di-overkredit-kan. Tips dan trik diatas akan membantu anda mendapatkan rumah dengan harga dan biaya lebih rendah.
BTW, ada baiknya jika anda melengkapi informasi dengan membaca artikel berikut :
Jika anda merasa artikel diatas ada manfaatnya, bagikan kepada teman-teman anda lewat twitter, facebook dan lainnya dengan mengklik fasilitas yang kami sediakan (lihat logo dibawah artikel ini).
Salam Sehat dan Sukses
Widget by [ Zein Property ]
Terimakasih atas tips over kreditnya. Mohon penjelasan tambahan Bagaimana dgn BPHTB & PPh serta biaya2 KPR(provisi, asuransi dll) dari Bank dan biaya notaris (BBN, AJB)nya.
ReplyDeleteDedy Susanto =>
ReplyDeleteTerimakasih atas kunjungannya. Insya Allah nanti akan kita bahas pada postingan selanjutnya.
Pertanyaan saya,
ReplyDeletebila kita sekalu penjual (yg meng-over kredit-kan) apakah over kredit hanya melalui notaris aman?
krn nama yg terhutang di bank (tercatat di BI) adalah penjual.
bila kemudian saya ingin mengajukan pinjaman lain di bank saya tercatat masih memiliki hutang dan ada kemungkinan ditolak donk?
Ghina => Tips dan Trik diatas untuk calon pembeli.. Tentunya berpihak kepada calon pembeli.
ReplyDeleteKarena nama yang tercatat sebagai debitur adalah nama pemilik asal (penjual), tentunya dalam catatan BI masih memiliki pinjaman dan ini berpengaruh pada pengajuan pinjaman selanjutnya (kecuali lunas).
dear developer
ReplyDeletesaya mau tanya untuk perhitungan cicilan kpr neh
misalnya harga rumah 360 jt dan saya melakukan dp 15 jt berapa cicilan sebulan yg harus saya bayar dengan perhitungan 15 or 30 tahun atau dp 30 jt
bisa tidak diemail ke saya galih.ardi1903@gmail.com
penjelasan anda saya sangat butuhkan untuk membantu saya
terima kasih sebelumnya
Galih => Terimakasih atas kunjungannya.
ReplyDeleteUntuk lebih mudahnya, sebaiknya Anda download file (lihat Download Gratis pada baian atas blog ni):
1. Hitung Otomatis Angsuran KPR Syariah.
2. Gitung Otomatis Cicilan KPR Konvensional.
Selanjutnya Anda tinggal memasukkan berapa nilai KPR (harga dikurang DP = Pokok Hutang), lama pinjaman dan persentasi bunga. Bunga KPR konvensional untuk saat ini :
1. BRI 10% fixed 1 tahun.
2. BNI 9,9% fixed 1 tahun.
3. BTN 11%.
4. Mandiri 10%.
Salam kenal..!!
ReplyDeleteMau tanya neh mas developer..!!
Sy mau membeli rumah dg cara oper kredit, nilai jual rumah tsb seharga 160 juta, pemilik minta DP 85 juta untuk penggantian biaya yang telah dia keluarkan selama 3,5 thn untuk KPR 15 tahun & angsuran sebesar 1,1 juta/bln..!!
Kira - kira brp ya mas.., penawaran harga DP sy kpd si pemilik rumah yang pas dg kondisi perhitungan di atas..?? Mohon pencerahannya..!!Trim's
Kusmana =>
ReplyDeleteSebelumnya terimakasih atas kunjungannya.
Maaf, sampeyan tidak menjelaskan apakah yang dimaksud dengan nilai itu adalah nilai properti saat ditawarkan ataukah nilai saat pemilik membelinya.
Kalau Harga Rp.160 juta itu adalah nilai saat ini, tentu terlalu mahal kalau Anda membayar Rp.85 juta dengan angsuran sisanya Rp.1,1 juta selama 11,5. Karena kalau kita hitung sisa hutang nilai rumah adalah Rp.160 - Rp.85 = Rp.75. Dengan perhitungan angsuran KPR bunga 12% sisa nilai sebesar Rp.75 jt tsb hanya memerlukan angsuran Rp.1.062.500 selama 11 tahun.
DP yang pas (kalau menurut saya) adalah maksimal Rp.75 juta (kalau bisa dibawaha itu).
Boleh minta pengarahannya ya mas dev..!!
ReplyDeleteSaya mau membeli rumah second dengan cara KPR langsung dengan Pemilik ke-2 dari rumah tsb, yaa bisa dikatakan atas dasar kekeluargaan & kepercayaan kami saja walaupun dengan cara KPR seperti ini tidak ada jaminan apapun seperti Asuransi jiwa, kebakaran dsb kecuali jika SHM itu hilang, jelas tanggung jawab pemberi KPR. Sy mau melakukan ini karena pemilik rumah hanya meminta 50% dari harga rumah dan sisanya sy angsur selama 10 tahun tanpa adanya bunga sepersen pun (bayar pokoknya saja).
Namun SHM rumah itu masih atas nama Pemilik pertama.
Pertanyaannya..!!
Langkah - langkah apa saja ya mas yang harus sy lakukan untuk menguatkan hak saya secara hukum dan untuk mengantisipasi hal - hal yang tidak saya inginkan di kemudian hari bilamana angsuran saya sudah terlunasi?? Sy mohon pengarahannya ya mas sebelum akad ini di mulai..,terima kasih..!!
Ida => Sebelumnya, kami ucapkan terimakasih atas kunjungannya.
ReplyDeleteMaaf, menurut hemat kami, karena telah terjadi kesepakatan dan transaksi jual beli atas rumah tersebut, yang walaupun pembayaran 50% dari harga jual bisa dicicil/angsur hingga 10 tahun, sebaiknya untuk lebih amannya Anda dan Pihak Penjual membuat akta jual beli yang disahkan notaris. SHM harus sudah dibalik nama ke nama Anda. Jadi walaupun SHM berada di tangan Penjual itu sifatnya hanya sebagai jaminan atas hutang Anda (sebagaimana yang dilakukan pihak Bank terhadap nasabah KPR).
Kalau SHM masih atas nama penjual, posisi Anda sangat lemah bahkan tidak bernilai di hadapan hukum. Karena jika si Penjual nantinya tidak mengakui terjadinya transaksi jual beli, Anda tidak bisa menuntut apa-apa. Begitu pula jika si penjual wafat, maka hak milik rumah tersebut akan berpindah kepada ahli warisnya dan Anda tidak berhak untuk menuntut. Berbeda jika sertifikat itu atas nama Anda yang hanya dititipkan sebagai jaminan.
Untuk lebih lengkapnya coba Anda konsultaskan dengan pihak notaris.
Ok dech mas dev terima kasih banyak atas pengarahannya & akan saya laksanakan nnt..!
DeleteTp bolehkan sy tanya satu hal lagi he he mumpung mas dev nya lg OL neh,,
Biasanya biaya untuk kepengurusan AJB dan SHM itu di bebankan kepada pihak penjual/pembeli? Atau tergantung pada kesepakatannya masing - masing..?
Kira - kira Berapa total biaya untuk pengurusan Akte Jual Beli berikut pembuatan SHM atas nama sy sendiri?
Apa setiap Notaris mempunyai tarif tersendiri atau sudah ada standar biaya untuk kepengurusannya??Apa juga dilihat dari harga jual rumahnya mas?
Pastinya mas dev lebih tau akan hal ini..!!
dear developer
ReplyDeletesalam kenal
saya mau tanya, saya mau over kredit rumah second
akan tetapi angsuran rumah tersebut baru berjalan lima bulan, bisakah dilaksanakan over kredit yang aman?
permasalahannya dari bank memberikan tempo 3 tahun untuk bisa over kredit.
mohon pencerahannya
Terimakasih atas kunjungannya.
DeleteCaranya adalah seperti yang kami tulis dalam artikel diatas. Over kredit tanpa melibatkan pihak bank, cukup notaris.
terima kasih pencerahannya
DeleteAsslm,bos mau nanya kalo dah ajb dinotaris pas hari 'H'pelunasannya sertifikatnya dah atas otomatis nama kita atau masih nama penjual ya?dan kalo misalnya masih nama penjual berarti ke notaris lg dong buat balik nama?
ReplyDeleteTerimakasih atas kunjungannya.
ReplyDeleteKalau berdasarkan tips diatas, Sertifikat yg diagunkan masih atas nama penjual. Balik Nama baru bisa dilakukan setelah angsuran lunas (diserahkan oleh pihak Bank)
gan, mau tanya kalo lewat notaris saja, berarti kredit dengan bank yang sama? kalau beda bank apa bisa melalui notaris saja? mohon pencerahannya...
ReplyDeletemenurut saya, tips ini tidak aman. pertama bagi penjual. Jika pembeli bermasalah dgn kpr nya, maka nama penjual lah yang dirugikan. Belum lagi kalau pihak bank masih "mengejar" penjual itu.
ReplyDeletekelemahan kedua bagi pembeli. Jika pembeli telah melunasi KPR, maka harus balik nama ke nama pembeli. Iya kalau penjualnya baik, kalau enggak gimana coba??
Mau nanya nih mas. Saya mau over kredit rumah saya thn 2009 harag jual dr bank 180 juta. Saya angsur selama 10 thn dengan bulanan 2,5 jt an. Sudah angsur selama 2 tahun total biaya yang saya keluarkan untuk dp, angsuran dan sedikit renovasi sebesar kira2 144 juta. Harga jual KPR rumah sekarang sekitar 270 juta. Berapa ya saya jual rumah saya? arif
ReplyDeleteBagus skali artikelnya ni pak! :D
ReplyDeleteKalo beli apartemen yg over kredit apakah sama juga ga ya prosesnya/ tips & triks nya?
Apkh notarisnya bs qta yg pilih?
Soalnya sy dgr2 dari kwn2, kl beli apt ovr kredit hrs melibatkan notaris bank pemberi KPA..
Mohon infonya, thx a lot!
mau bertanya pak, saya mau over kredit rumah. Sipenjual kasih harga 55 jt. Sisa angsuran masih 170an juta. Angsurannya 2jt ke bank dan masih berjalan 2 tahun kurang 13 tahun. Saya jadi bingung ketika saya hitung dengan angsuran 2 jt x 13th harganya jauh banget dengan sisa angsuran yang kurang 170 juta. Apakah sisa 170 jt itu kalau kita lunasi secara cash dpat penalty dari bank? Atau bagai mana perhitungannya? terimakasih banyak mas bro
ReplyDeletemau bertanya pak, Surat Pelunasan kredit dari Property Developer nya hilang (Apartment), sedangkan pengambilan SHM mesti tunggu 2 thn lagi (pemecahan Surat Induk), apakah nanti bisa ambil SHM tanpa surat Pelunasan tsb? trus kalau mau di alihkan apartment tsb, apakah bisa tanpa ada surat pelunasan tsb? mohon bantuannya, pak. terima kasih.
ReplyDeletemas dev,dari artikel di atas kalo kredit sudah lunas,apakah sudah bisa mengurus balik nama sertifikat semisal penjual sudah tidak bisa di temukan/tanpa pihak penjualnya??
ReplyDeleteMatur suwun sbelumnya..
mas dev,dari artikel di atas kalo kredit sudah lunas,apakah sudah bisa mengurus balik nama sertifikat semisal penjual sudah tidak bisa di temukan/tanpa pihak penjualnya??
ReplyDeleteMatur suwun sbelumnya..
Hati2 cash bertahap lewat developer!!! Denda keterlambatan bs melebihi dr suku bunga bank sekitar 36%pa. Kl gk byr dendanya,rmh disita dan hangus krn ada perjanjian wkt jual beli. Jd setelah lunas pun msh milik/hak developer krn dendanya belon dibyr!!! Apa gk salah, cash bertahapnya 3th dgn cicilan 8jt/bln,pernah nunggak kdg2 1bln,kdg 2bln,total 6bln yg hrsnya berakhir 2012 jd lunasnya kemarin tgl 24 april 2013 dendanya sampai puluhan jt???wooowwww....
ReplyDeleteBarusan semalam kejadian sy tgl 24 april 2013!! Angsuran udah lunas,baru keluar denda. Hati2 kl cash bertahap lewat developer! Mmg sy ada keterlambatan total 6bln krn ada mslh anak lahir prematur yg hrs diinkubator(sampe 6bln di rs),tp denda dihitung 721 hari senilai 5jt lbh setelah negosiasi,dr seblmnya dendanya yg hrs dibyr 30jt lbh (utk cicilan 8jt/bln tenor 3th). Wkt dibyr tiap bulannya gk pernah disebutkan soal denda,stlh lunas baru dihitungi dendanya. Katanya diperjanjian udh disampaikan secara tertulis. Kl kt hitung bunga dendanya lbh besar dr suku bunga bank sampai 36%p.a Kl gk dibyr dendanya,rumah disita dan gk bs ambil sertifikat ato balik nama. Krn diperjanjian udh tertulis,kata org legal developer dan mananger keuangan developer! Jd hati2 aj kl cash bertahap lewat developer!!! Gk tau unsur sengaja dr pihak developer ato apa??? Yg pernah mengalami,mohon informasi dan bantuannya. Trima kasih.
ReplyDeletesalam,
ReplyDeletemau tanya mengenai cara menjual rumah yang saya beli dari pinjaman cash dari perusahaan. Saya mencicil potong gaji dan bunga bank di subsidi perusahaan.
karena diberi cash, maka saya jatuhnya membeli cash dr developer, tetapi sertifikat ditahan perusahaan ( sebenarnya oleh bank yang bekerjasama dengan perusahaan). namaun saya belum melakukan akad dengan pihak bank tsb, sehingga setelah saya tanyakan sertifikat saya sampai saat ini masih atas nama saya dan belum dicap/dijaminkan oleh bank (roya).
saat ini saya bermaksud menjual rumah tsb, Jika saya punya dana sebenarnya lebih mudah, saya lunasi saja lalu jual. namun karena tidak ada dana,saya berharap dapat DP dari pembeli dan bisa saya bayarkan untuk melunasi sisa cicilan saya ke perusahaan.
nah prosedurnya bagaimana ya untuk DP ini, transaksi didepan notaris atau bagaimana?
saya berencana ambil rumah secara kredit lewat developer, mohon saran nya kiat2 apa saja yang perlu diperhatikan menyangkut surat surat kepemilikan rumah tersebut. (balasan dapat di email ke deaz_abrori@yahoo.com)
ReplyDelete