Kenapa Bunga KPR Rumah Second Lebih Tinggi?

Selama ini, di banyak bank, nilai transaksi rumah bekas tidak sebesar transaksi rumah baru karena mungkin pasokan rumah bekas yang terbatas, tidak sebanyak rumah baru, dan kalah promosi dari rumah baru yang lebih gencar dilakukan oleh developer.

Akan tetapi, ini yang perlu digarisbawahi dengan tebal, bahwa jual beli di rumah bekas memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Kejadian risiko kredit dan risiko fraud cukup tinggi terjadi di transaksi rumah bekas.
Itu sebabnya mengapa banyak bank menerapkan aturan kredit rumah yang lebih ketat dan bunga yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko. Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh bank selama ini.

Kenapa Kredit Rumah Bekas Lebih Berisiko 

 Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di jual – beli rumah bekas karena transaksi lebih melibatkan individual. Di pembelian rumah baru, transaksi dilakukan dengan developer yang background dan reputasinya bisa dicek dan punya status badan hukum yang lebih kuat.
Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya dan pengecekan individua juga lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih rentan terjadi di rumah second.
Kedua, manipulasi penilaian jaminan dalam proses kredit KPR lebih mudah dilakukan di rumah bekas, yang berujung pada mark-up nilai jaminan. Penilaian jaminan adalah gabungan art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar, karenanya unsur manipulasi mudah terjadi. Apalagi di negara kita, yang belum memiliki standard harga rumah second yang dikeluarkan oleh badan resmi, seperti di negara – negara maju.
Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit. Dan, ini yang penting, bank melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai layak rumah tersebut, bank tidak akan bekerjasama dengan developer tersebut. Developer jelas khawatir jika sebuah bank memberhentikan kerjasama pembiayaan rumah, karena itu artinya nama mereka akan buruk di pasar dan sumber pembiayaan bagi calon pembeli rumah mereka menjadi terbatas. Mekanisme ini yang membuat standard harga di rumah baru bisa lebih lebih diandalkan dibandingkan rumah bekas.
Akibatnya, ketidakuratan penilaian jaminan, bank memberikan nilai kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari nilai yang seharusnya, dan ketika nasabah menunggak serta jaminan hendak dijual, bank mengalami kesulitan menjual pada harga yang pantas untuk menutupi kerugian kredit yang macet.
Risiko – risiko kredit rumah bekas tersebut tidak cuma isapan jempol atau teori semata. Ini terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI tentu saja bisa melihat data – data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.
Niat BI mengelola risiko bubble aset properti dengan mengendalikan penjualan rumah baru melalui larangan KPR indent untuk rumah kedua perlu kita appresiasi. Ini bagian dari tugas utama BI menjaga stabilisasi sistem keuangan. Namun, BI perlu juga perlu waspada, bahwa ada risiko lain yang mengintip, yang juga bisa mengancam kesehatan bank, yaitu peningkatan risiko dari peningkatan kredit ke rumah bekas. Jangan sampai ini terlewatkan oleh BI.

 

Sumber: www.duwitmu.com/

Read this | Baca juga yang ini

Widget by [ Zein Property ]