Stopnya kucuran kredit perumahan bersubsidi melalui skema bantuan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi topik paling hangat di berbagai media nasional dan daerah dua bulan belakangan ini. Padahal, kisruh yang terjadi ini bisa dihindari jika Pemerintah memiliki roadmap (peta jalan) yang jelas tentang cara memenuhi salah satu hak azasi manusia seperti diamanatkan oleh UUD 1945 (amandemen) pasal 28 H ayat I. Isinya jelas mengatakan, "Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan baik dan sehat serta memperoleh pelayanan kesehatan".
Tetapi, sejak Indonesia merdeka sampai sekarang, backlog (kekurangan) perumahan bukannya makin mengecil, justru semakin bertambah. Data Biro Pusat Statistik (BPS) pada 2009 lalu menyebutkan, angka backlog sudah mencapai lebih dari 8 juta unit. Jumlah itu jelas akan terus bertambah akibat pertambahan keluarga baru dan adanya rumah yang rusak sehingga perlu rehabilitasi.
Kebutuhan Rumah Setiap Tahun Berdasarkan data BPS, jumlah penduduk Indonesia lebih kurang 241 juta dengan angka pertumbuhan penduduk 1,3 % per tahun. Jumlah rata – rata orang per Kepala Keluarga (KK) lebih kurang 4,3 jiwa. Maka, jika dihitung jumlah kebutuhan rumah adalah: 241 juta x 1,3% : 4,3. Sehingga setiap tahunnya dibutuhkan 728.604 unit rumah per tahun atau jika dibulatkan menjadi 729 ribu unit rumah pertahun.
Data BPS juga menyebutkan, jumlah rumah di Indonesia mencapai angka 49,3 juta unit. Dari jumlah tersebut, 3% di antaranya perlu diperbaiki karena rusak sehingga jumlah rumah yang harus direhabilitasi mencapai 1.479.000 unit (49,3 juta x 3%). Lalu, berapa kebutuhan total perumahan yang harus dibangun setiap tahunnya?
Saya mencoba menghitung. Sebut saja sekarang jumlah backlog nasional (hanya) 8 juta unit. Jika diasumsikan angka itu bisa dipenuhi dalam jangka waktu 20 tahun, artinya jumlah backlog pertahun mencapai 400 ribu unit rumah (8 juta : 20 tahun). Sehingga, total kebutuhan rumah di Indonesia per tahun : = akibat pertumbuhan penduduk + rehabilitasi/upgradation+ backlog = 729.000 unit + 1.479.000 unit + 400.000 unit = 2.608.000 unit rumah per tahun!
Melihat angka kebutuhan rumah yang sangat besar ini, tentu diperlukan penyediaan dana yang sangat besar untuk membangunnya. Saat ini, pembiayaan perumahan berjangka waktu panjang, sedangkan pada umumnya bank mendapatkan dana dari masyarakat berupa dana jangka pendek dan relatif mahal, sehingga terjadi mismatch pendanaan. Oleh karena itu, perlu mengupayakan terkumpulnya dana yang berjangka panjang dan murah.
Tabungan wajib perumahan
Tetapi, sejak Indonesia merdeka sampai sekarang, backlog (kekurangan) perumahan bukannya makin mengecil, justru semakin bertambah. Data Biro Pusat Statistik (BPS) pada 2009 lalu menyebutkan, angka backlog sudah mencapai lebih dari 8 juta unit. Jumlah itu jelas akan terus bertambah akibat pertambahan keluarga baru dan adanya rumah yang rusak sehingga perlu rehabilitasi.
Kebutuhan Rumah Setiap Tahun Berdasarkan data BPS, jumlah penduduk Indonesia lebih kurang 241 juta dengan angka pertumbuhan penduduk 1,3 % per tahun. Jumlah rata – rata orang per Kepala Keluarga (KK) lebih kurang 4,3 jiwa. Maka, jika dihitung jumlah kebutuhan rumah adalah: 241 juta x 1,3% : 4,3. Sehingga setiap tahunnya dibutuhkan 728.604 unit rumah per tahun atau jika dibulatkan menjadi 729 ribu unit rumah pertahun.
Data BPS juga menyebutkan, jumlah rumah di Indonesia mencapai angka 49,3 juta unit. Dari jumlah tersebut, 3% di antaranya perlu diperbaiki karena rusak sehingga jumlah rumah yang harus direhabilitasi mencapai 1.479.000 unit (49,3 juta x 3%). Lalu, berapa kebutuhan total perumahan yang harus dibangun setiap tahunnya?
Saya mencoba menghitung. Sebut saja sekarang jumlah backlog nasional (hanya) 8 juta unit. Jika diasumsikan angka itu bisa dipenuhi dalam jangka waktu 20 tahun, artinya jumlah backlog pertahun mencapai 400 ribu unit rumah (8 juta : 20 tahun). Sehingga, total kebutuhan rumah di Indonesia per tahun : = akibat pertumbuhan penduduk + rehabilitasi/upgradation+ backlog = 729.000 unit + 1.479.000 unit + 400.000 unit = 2.608.000 unit rumah per tahun!
Melihat angka kebutuhan rumah yang sangat besar ini, tentu diperlukan penyediaan dana yang sangat besar untuk membangunnya. Saat ini, pembiayaan perumahan berjangka waktu panjang, sedangkan pada umumnya bank mendapatkan dana dari masyarakat berupa dana jangka pendek dan relatif mahal, sehingga terjadi mismatch pendanaan. Oleh karena itu, perlu mengupayakan terkumpulnya dana yang berjangka panjang dan murah.
Tabungan wajib perumahan
Kita tahu, ada keterbatasan dana dari pemerintah. Maka, untuk menjamin kelangsungan pembangunan perumahan, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), diperlukan sumber pendanaan yang besar, murah, dan berjangka panjang. Lantas, apa dan bagaimana jalan keluarnya?
Jalan keluar paling tepat adalah perlu adanya tabungan wajib perumahan. Ini merupakan keniscayaan. Tabungan wajib perumahan ini berazas gotong-royong. Warga negara yang mampu membantu yang kurang mampu, sehingga tidak membebani APBN.
Hal seperti itu sudah diterapkan di Singapura, Malaysia dan China. Singapura misalnya, ada tabungan perumahan yang diwajibkan bagi warganya dan dikelola oleh Central Provident Fund (CPF). Dana yang dikelola oleh negara berpenduduk 4 juta jiwa itu, sejak 1955 itu, kini berjumlah sampai Rp 1.500 triliun. Dengan dana itulah kini semua warganya mampu tinggal di hunian layak dan terjangkau bagi semua lapisan.
Di sana setiap warga negara berumur di bawah 55 tahun harus menyisihkan sekitar 25% dari total pendapatannya untuk berbagai kebutuhan, termasuk tabungan perumahan. Sedangkan warga yang usianya 55 ke atas mendapatkan potongan untuk tabungan perumahan dengan jumlah lebih kecil. Dengan ketentuan tersebut, maka setiap bulannya CPF Singapura memungut iuran tabungan perumahan sebesar 1,64 miliar Dolar Singapura atau sekitar Rp 8,2 triliun.
Demikian juga dengan Malaysia dan China yang memiliki kebijakan serupa. Lalu, bagaimana dengan Indonesia?
Mengingat angka backlog yang makin membesar, maka Tabungan Wajib Perumahan (TWP) sebaiknya diberlakukan terhadap seluruh WNI yang sudah berpenghasilan di atas Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), Rp 1.320.000. Bukan hanya terhadap karyawan berpenghasilan tetap. Besarnya TWP ditetapkan, misalnya 1% dari penghasilan bersih.
TWP bukan hanya dikenakan kepada pekerja/karyawan, tetapi juga diikuti oleh pemberi kerja berupa Iuran Wajib Perumahan (IWP). Misalnya PNS oleh pemerintah, TNI, Polri, Anggota DPR/DPRD oleh negara, pekerja oleh perusahaannya, sehingga rasio TWP: IWP misalnya 1:1.
Data, asumsi dan simulasi perhitungan
Jalan keluar paling tepat adalah perlu adanya tabungan wajib perumahan. Ini merupakan keniscayaan. Tabungan wajib perumahan ini berazas gotong-royong. Warga negara yang mampu membantu yang kurang mampu, sehingga tidak membebani APBN.
Hal seperti itu sudah diterapkan di Singapura, Malaysia dan China. Singapura misalnya, ada tabungan perumahan yang diwajibkan bagi warganya dan dikelola oleh Central Provident Fund (CPF). Dana yang dikelola oleh negara berpenduduk 4 juta jiwa itu, sejak 1955 itu, kini berjumlah sampai Rp 1.500 triliun. Dengan dana itulah kini semua warganya mampu tinggal di hunian layak dan terjangkau bagi semua lapisan.
Di sana setiap warga negara berumur di bawah 55 tahun harus menyisihkan sekitar 25% dari total pendapatannya untuk berbagai kebutuhan, termasuk tabungan perumahan. Sedangkan warga yang usianya 55 ke atas mendapatkan potongan untuk tabungan perumahan dengan jumlah lebih kecil. Dengan ketentuan tersebut, maka setiap bulannya CPF Singapura memungut iuran tabungan perumahan sebesar 1,64 miliar Dolar Singapura atau sekitar Rp 8,2 triliun.
Demikian juga dengan Malaysia dan China yang memiliki kebijakan serupa. Lalu, bagaimana dengan Indonesia?
Mengingat angka backlog yang makin membesar, maka Tabungan Wajib Perumahan (TWP) sebaiknya diberlakukan terhadap seluruh WNI yang sudah berpenghasilan di atas Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), Rp 1.320.000. Bukan hanya terhadap karyawan berpenghasilan tetap. Besarnya TWP ditetapkan, misalnya 1% dari penghasilan bersih.
TWP bukan hanya dikenakan kepada pekerja/karyawan, tetapi juga diikuti oleh pemberi kerja berupa Iuran Wajib Perumahan (IWP). Misalnya PNS oleh pemerintah, TNI, Polri, Anggota DPR/DPRD oleh negara, pekerja oleh perusahaannya, sehingga rasio TWP: IWP misalnya 1:1.
Data, asumsi dan simulasi perhitungan
Berdasarkan data-data di atas saya mencoba menghitung:
Penduduk Indonesia 2011: 241 juta jiwa
Angkatan kerja 2011: 119,4 juta
Bekerja : 111,3 juta
Income per kapita tahun 2011: 3.600 USD/tahun
Asumsi fix income= 30% dan non fix income = 70%
Asumsi jumlah yang menabung = 50%: 50% x 111,3 juta = Rp 55.650.000. Sehingga, jumlah TWP/tahun = Rp 55.650.000 (3.600 x Rp 9.000) x 1% = Rp 18.030.600 juta (Rp 18 T). Bila IWP : TWP = 1:1 dan fix income diasumsikan 30%, maka IWP dari pemberi kerja: 30% x Rp18.030.600 juta = Rp 5.409.180. Jadi, total IWP dan TWP = Rp5.409.180 + Rp 18.030.600 = Rp23.439.780 per tahun, dibulatkan Rp 23.5 triliun.
Bayangkan, negara bisa menghimpun dana murah mencapai Rp 23,5 triliun setiap tahun. Sebelum peringatan satu abad perayaan Indonesia merdeka, Tabungan Wajib Perumahan bisa mencapai angka Rp 752 triliun!
Tentui saja, dana tersebut hanya boleh digunakan untuk kepentingan atau kegiatan yang berkaitan dengan penyediaan perumahan bagi rakyat. Soal badan pengelola TWP, pemerintah bisa mengaturnya sendiri melalui peraturan pemerintah.
Bagi MBR yang mampu memiliki rumah bisa disediakan skema KPR dengan bunga rendah dan jangka waktu yang panjang. Bagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah disediakan rumah-rumah sewa, yang dibangun dari hasil pemupukan dana TWP tersebut. Sementara bagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah, bahkan sewa pun tidak, maka pemerintah dapat menyediakan rumah-rumah sosial yang dibangun dari hasil pemupukan dana TWP tersebut.
Perbandingan Bunga, Jangka Waktu dan Besarnya Angsuran
Penduduk Indonesia 2011: 241 juta jiwa
Angkatan kerja 2011: 119,4 juta
Bekerja : 111,3 juta
Income per kapita tahun 2011: 3.600 USD/tahun
Asumsi fix income= 30% dan non fix income = 70%
Asumsi jumlah yang menabung = 50%: 50% x 111,3 juta = Rp 55.650.000. Sehingga, jumlah TWP/tahun = Rp 55.650.000 (3.600 x Rp 9.000) x 1% = Rp 18.030.600 juta (Rp 18 T). Bila IWP : TWP = 1:1 dan fix income diasumsikan 30%, maka IWP dari pemberi kerja: 30% x Rp18.030.600 juta = Rp 5.409.180. Jadi, total IWP dan TWP = Rp5.409.180 + Rp 18.030.600 = Rp23.439.780 per tahun, dibulatkan Rp 23.5 triliun.
Bayangkan, negara bisa menghimpun dana murah mencapai Rp 23,5 triliun setiap tahun. Sebelum peringatan satu abad perayaan Indonesia merdeka, Tabungan Wajib Perumahan bisa mencapai angka Rp 752 triliun!
Tentui saja, dana tersebut hanya boleh digunakan untuk kepentingan atau kegiatan yang berkaitan dengan penyediaan perumahan bagi rakyat. Soal badan pengelola TWP, pemerintah bisa mengaturnya sendiri melalui peraturan pemerintah.
Bagi MBR yang mampu memiliki rumah bisa disediakan skema KPR dengan bunga rendah dan jangka waktu yang panjang. Bagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah disediakan rumah-rumah sewa, yang dibangun dari hasil pemupukan dana TWP tersebut. Sementara bagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah, bahkan sewa pun tidak, maka pemerintah dapat menyediakan rumah-rumah sosial yang dibangun dari hasil pemupukan dana TWP tersebut.
Perbandingan Bunga, Jangka Waktu dan Besarnya Angsuran
Jika berhasil dihimpun dana yang sangat besar, murah dan berjangka panjang melalui TWP ini, maka sangat mungkin suku bunga KPR bisa ditekan menjadi 2% - 3% per tahun. Apalagi, jika semua peraturan, baik perbankan, pertanahan, asuransi, dan lain-lainnya memungkinkan untuk jangka waktu KPR diperpanjang, misalnya sampai 40 tahun, maka jumlah MBR dan MBM yang dapat mengakses KPR dapat jauh lebih banyak. Sebagai contoh, jika pokok kredit KPR Rp 79 juta dengan suku bunga 2%, maka MBR hanya mencicil kurang dari Rp 240 ribu per bulan.
Sekali lagi, jika skema tersebut dijalankan, saya yakin, optimistis, dan sekaligus menjamin, sebelum peringatan 100 Tahun Indonesia Merdeka pada 17 Agustus 2045 nanti, seluruh rakyat Indonesia sudah tinggal dan menempati rumah layak huni. Tidak ada lagi kawasan kumuh di perkotaan. Negara sudah menepati janji, sesuai konstitusi.
Sekali lagi, jika skema tersebut dijalankan, saya yakin, optimistis, dan sekaligus menjamin, sebelum peringatan 100 Tahun Indonesia Merdeka pada 17 Agustus 2045 nanti, seluruh rakyat Indonesia sudah tinggal dan menempati rumah layak huni. Tidak ada lagi kawasan kumuh di perkotaan. Negara sudah menepati janji, sesuai konstitusi.
(Oleh : F. Teguh Satria, Penulis adalah Ketua Badan Pertimbangan Organisasi Dewan Pengurus Pusat Realestat Indonesia/REI)
Sumber : Kompas.com
Widget by [ Zein Property ]
ide yang menarik...
ReplyDelete