Pengertian umum jual beli bisa disederhanakan pada devinisi ringkas yaitu suatu kesepakatan timbal balik antara para pihak, yang satu (penjual) menyetujui untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang yang dikuasai dan pihak lainnya (pembeli) menyetujui untuk membayar harga yang telah disepakati dengan sejumlah uang, surat berharga senilai uang atau barang yang bisa diuangkan sebagai imbalan dari perolehan atas hak tersebut. Kedua belah pihak sama-sama bersepakat atas imbal balik atau pertukaran kepemilikan yang saling melindungi dan diikat oleh dasar hak dan kewajiban masing-masing. Jual beli dapat dilakukan secara lisan, tertulis, bawah tangan dan juga dalam bentuk notariil notaris atau pejaebat yang berwenang.
Umumnya jual beli dengan cara lisan dilakukan karena para pihak menganggap jual belinya telah selesai atau tuntas dan dianggap cukup, tidak perlu ada bukti yang diberikan kepada para pihak. Pada praktek lain jual beli dibuat secara tertulis dengan tujuan untuk dijadikan sebagai alat bukti, baik ada sengketa maupun tidak. Jenis jual beli yang dilakukan secara tertulis bisa dilakukan dan dianggap sah dengan cara dilakukan di bawah tangan, istilahnya. Akan tetapi ada pula yang dilakukan secara notariil di hadapan notaris maupun pejabat yang berwenang tergantung dari seberapa berharga nilai dan kepentingan dilaksanakanya jual beli tersebut bagi para pihak yang melakukannya. Kitab Undang-undang Hukum Perdata mengatur perincian jual beli dalam pasal 1457.
Kewajiban Penjual dan Pembeli
Bagi pihak penjual ada dua kewajiban utama yaitu: Pertama, menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan kepada pembeli. Kedua, menanggung akibat jika ditemukan cacat-cacat tersembunyi. Sebagaimana disebutkan di dalam paasal 1459 Kuh Perdata kewajiban yang utama dari penjual adalah menyerahkan barang yang telah dijualnya kepada pembeli dan dalam pasal 1491 Kuh Perdata penjual berkewajiban untuk menanggung atas barang yang dijualnya tersebut dan menanggung dari cacat-cacat yang tersembunyi.
Sementara bagi pembeli kewajiban pokoknya adalah membayar harga pembelian pada waktu dan tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. Kewajiban utama pembeli sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1513 Kuh Perdata adalah membayar harga pembelian pada waktu dan tempat sebagaimana yang telah ditetapkan menurut perjanjian. Kewajiban ini bersifat mutlak untuk dipatuhi, karena jika terjadi keterlambatan ataupun pengingkaran dapat dikategorikan sebagai keadaan wan prestasi yang berakibat tertentu bagi perjanjian jual belinya.
Teknis Akta Jual Beli Properti
Semenjak Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria dinyatakan berlaku tanggal 24 September 1960, diantaranya mengatur jenis-jenis hak atas tanah, peralihannya, pembenahannya dan surat tanda bukti haknya, maka dasar bagi dilaksanakannya jual beli properti dalam bentuk tanah dan bangunan yang melekat di atasnya menjadi semakin kuat. Bahkan dasar pemilikan atau bukti hak tentang rumah susun pun telah diatur Undang-undang No. 16/1985) sebagai perbaikan sebelum berlakunya UUPA tersebut berlaku yang mengatur jual beli tanah dan bangunan cukup dilakukan di hadapan kepala desa, kepala suku atau cukup di bawah tangan. Pada pelaksanaannya dihadirkan dua orang saksi dalam jual beli dimaksud, dan bilamana para saksi itu terdiri dari kepala desa dan seorang anggota pemerintah desa atau lainnya dipungut uang saksi sebanyak 1 % yang dikenal dengan istilah pologoro desa.
Dewasa ini pelaksanaan akta jual beli properti makin disempurnakan demi keamanan, kepastian dan saling melindungi bagi kedua belah pihak yang melaksanakannya. Pejabat Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) bertugas membantu memudahkan dan memberi jaminan rasa aman yang kuat dalam akta jual beli properti. Adapun dasar bagi pejabat notaris sebagai pihak yang membuatkan akta jual beli diatur dalam Pasal 1 Undang-undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Peraturan Jabatan Notaris, disebutkan bahwa Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini.
Runtutan dan tatacara pelaksanaan akta jual beli properti di hadapan notaris biasanya bisa dimulai dari tindakan sebagai berikut:
1. Penjual datang ke kantor pajak untuk ditentukan jumlah pajak yang harus disetor/berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan kantor pajak akan memberikan Surat Setoran Pajak (SSP)
2. Penjual membayar ke Bank yang telah di tentukan atau ke kantor pajak.
3. Bukti setoran pajak dan sertifikat asli dibawa ke Notaris/PPAT
4. Notaris/PPAT akan meneliti subyek hukum sebagai penjual, apa betul-betul orang yang berhak atas tanah tersebut.
5. Bila harus mewakilkan kepada seorang kuasa, maka kuasa itu harus dinyatakan secara tertulis di atas kertas bermaterai cukup dan bila diperlukan bisa dimintakan dalam bentuk Surat Kuasa yang disahkan di Notaris setempat.
6. Memperlihatkan sertifikat tanah yang asli diperiksakan ke kantor BPN, dalam hal tanah belum didaftarkan dalam buku tanah kantor BPN, maka sebagai pengganti sertifikat tanah, harus diserahkan surat keterangan pendaftaran tanah dari kantor BPN setempat.
7. Menyerahkan IMB dan gambar blue print (tergantung kebijakan di masing-masing daerah)
8. Menyerahkan foto copy KTP penjual suami dan istri dengan menunjukkan aslinya
9. Menyertakan surat persetujuan dari suami/istri
10. Menyerahkan foto copy Kartu Keluarga
11. Menyerahkan foto copy KTP pembeli
12. Dibuatkan akta jual-beli oleh notaris dan masing-masing pihak menerima salinannya.
Widget by [ Zein Property ]
info bagus..
ReplyDeletemaaf mau tanya, klo biaya2 yg timbul saat AJB itu apa saja? dan besaran biayanya kira2 berapa ya? makasih..