5 Strategi Mendapatkan Lahan (Bagian II)

Dear rekan-rekan.. Ini adalah strategi kedua untuk mendapatkan lahan, tentunya tanpa modal. Pada strategi sebelumnya kita mencoba menawarkan kerjasama dengan pembayaran per-akad kredit dan bagi hasil / profit di akhir proyek.  Mungkin ada diantara rekan-rekan yang bertanya, “Bagaimana kalau pemilik lahan tidak mau..? Karena pemilik lahan tidak ingin terlibat dalam untung rugi bisnis ini. Dia maunya yang pasti-pasti aja...!!”.

Oke, sekarang mari kita coba dengan strategi yang lain :

2. Mark-Up Harga Dengan Pembayaran Tunda

Seperti yang anda katakan, pemilik lahan hanya mau dengan yang pasti, bukan dengan bagi hasil dari nilai profit yang masih dalam perkiraan (tidak pasti). Bagaimana kalau proyek itu nantinya telat..? Bagaimana kalau tidak laku..?? Mungkin pertanyaan-pertanyaan itu yang menghantui si pemilik lahan.

Sebelumnya kita harus maklum, tidak semua orang suka “berjudi” dalam dunia bisnis. Ada banyak manusia yang lebih senang kepada sesuatu yang pasti walaupun nilainya lebih kecil. Lihat saja, tidak semua orang memilih jalan hidup sebagai entrepreneur, banyak yang lebih enak menjadi karyawan / pegawai, karena angka yang mereka dapatkan di awal bulan sudah bisa dipastikan. Mungkin si pemilik lahan termasuk type manusia seperti ini.

Nah, bila ternyata dia termasuk type manusia “aman”, tentunya sulit bagi kita untuk merubah pola fikirnya, daripada nantinya proyek yang kita rencanakan gagal, jangan sekali-kali memaksakan ide anda kepadanya, tapi ikuti saja alur pemikirannya dan tawarkan ide berikut :

A. Harga Ditawarkan

1. Luas lahan bapak A 10.000 m².

2. Harga per-meter persegi Rp.100.000,-

3. Total harga Rp.100.000 x 10.000 = Rp. 1.000.000.000,-

Catatan : Harga dibayar cash.

B. Harga Penawaran

1. Luas lahan bapak A 10.000 m².

2. Harga per-meter persegi Rp.150.000,-

3. Total harga Rp.150.000 x 10.000 = Rp. 1.500.000.000,-

Catatan : Harga dibayar bertahap :

a. Tahap I dibayar setelah proyek berjalan 3 bulan (terhitung dari awal kesepakatan perjanjjian) sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-

b. Tahap II dibayar setelah proyek berjalan 6 bulan sebesar 20% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.300.000.000,-

c. Tahap III dibayar setelah proyek berjalan 9 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-

d. Tahap IV dibayar setelah proyek berjalan 12 bulan sebesar 30% x Rp. 1.500.000.000,- = Rp.450.000.000,-

Lho, apa tidak rugi..? Mungkin anda akan bertanya. “Dengan harga tanah semahal itu, apa masih bisa dikembangkan dan menghasilkan laba..?”

Oke, mari kita lihat perhitungan berikut :

Berdasarkan perjanjian, karena kita membeli lahan dengan pembayaran bertahap, harga lahan per-meter Rp.150.000,- dengan demikian total harga 10.000 x Rp.150.000,- = Rp.1.500.000.000,-. Mengacu rasio 40/100 (40% lahan untuk fasum) maka lahan efektif yang didapat seluas 6.000 m². Berarti nilai lahan Rp.1.500.000.000,- / 6.000 m² = Rp.250.000,- per-meter persegi. Jika kita menggunakan seluas 150 m² untuk satu kavling, maka akan didapatkan 40 kavling, dengan nilai Rp.250.000,- x 150 = Rp.37.500.000 per-kavling.

Bila diatas lahan tersebut kita bangun rumah type 45 dengan harga jual Rp.204.500.000 (lebih mahal Rp.500.000 dari harga yang kita tetapkan pada strategi I) maka kita akan mendapat total harga penjualan sebanyak Rp.204.500.000,- x 40 = Rp.8.180.000.000,- dengan anggaran sebagai berikut :

A. Pendapatan =  100% x Rp.8.180.000.000,-

B. Biaya HPP 64,78% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.5.299.000.000,- dengan rincian :

1. RAB HPP TANAH = 18,34% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.1.500.000.000,-

2. RAB HPP pengolahan fasum = 9,78% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.800.000.000,-

3. RAB HPP konstruksi kavling = 28,61% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.2.340.000.000,-

4. RAB HPP perijinan proyek = 1,83% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.150.000.000,-

5. RAB HPP legalitas proyek = 1,22% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.100.000.000,-

6. RAB HPP legalitas penjualan/pajak = 5% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.409.000.000,-

C. Total Laba Kotor = Rp.8.180.000.000,- dikurang Rp.5.299.000.000,- = Rp.2.881.000.000,-

D. Biaya administrasi kantor 2,75% x  Rp.8.180.000.000,- = Rp.225.000.000,- dengan rincian :

1. Operasional Kantor = 1,10% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.90.000.000,-

2. Operasional Proyek = 0,55% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.45.000.000,-

3. Operasional Pemasaran = 0,55% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.45.000.000,-

4. Management = 0,55% x Rp.8.180.000.000,- = Rp.45.000.000,-

E. Laba bersih Rp.2.881.000.000,- dikurang Rp.225.000.000,- = Rp.2.656.000.000,-

Hey, ternyata laba bersih tidak sebanyak yang kita hasilkan pada strategi pertama...!! Hehehe... Betul juga, pada strategi I kita menghasilkan laba bersih sebesar  Rp.3.137.000.000,-. Eit.. tunggu dulu..!! laba tersebut belum benar-benar bersih, karena kita terikat perjanjian bagi hasil sebesar 30% x Rp.3.137.000.000,- = Rp.941.100.000,-. Nah, kalau kita saring lagi Rp.3.137.000.000,- dikurang Rp.941.100.000 ternyata laba kita hanya sebesar Rp.2.195.900.000,-.

Lebih banyakan yang mana..??

1. Menggunakan strategi I dapat laba “sangat” bersih sebesar Rp.2.195.900.000,-.

2.  Menggunakan strategi II dapat laba “sangat” bersih sebesar Rp.2.656.000.000,-.

Bagaimana kalau pemilik lahan tidak menerima tawaran ini..?? Ah, coba saja dulu, belum dicoba kok sudah ragu... Kalau nantinya ternyata si pemilik lahan masih saja tidak setuju... Tunggu strategi selanjutnya... Hehehe...

Bila anda menganggap tulisan ini bermanfaat, bagikan kepada teman-teman anda lewat fasilitas yang kami sediakan.

Salam Sukses Selalu

Catatan : 

1. Diantara rekan kami ada yang menggunakan strategi II ini dan ternyata si pemilik lahan setuju.

2. Perhitungan diatas menggunakan bantuan software Quick Count Aryo Diponegoro

Read this | Baca juga yang ini

Widget by [ Zein Property ]