Friday, 6 May 2011

Sistem Perhitungan Angsuran KPR Konvensional

Konvensional berasal dari Bahasa Inggris yang artinya "menurut adat/kebiasaan, tradisional". Sementara itu, menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah “berdasarkan kesepakatan umum” seperti adat, kebiasaan, kelaziman.
Berdasarkan pengertian itu, bank konvensional adalah bank yang dalam operasionalnya menerapkan metode bunga, karena metode bunga sudah ada terlebih dahulu, menjadi kebiasaan dan telah dipakai secara meluas dibandingkan dengan metode bagi hasil.
Metode bunga ini pula yang diterapkan bank konvensional untuk KPR. Jadi bila kita mengajukan kredit kepemilikan rumah via bank konvensional, maka berapa angsuran yang mesti dicicil setiap bulannya dihitung berdasarkan pokok hutang ditambah bunga bank. Perlu anda ketahui, ada beberapa sistem perhitungan bunga bank konvensional. Dari itu sebelum anda memutuskan untuk mengambil KPR, sebaiknya tanyakan sistem perhitungan suku bunga yang dipakai lembaga tersebut. Biar lebih yakin minta print out simulasi angsuran kepada petugas bank. Disini anda dapat mengamati perbulannya berapa cicilan bunga dan cicilan pokok. Begitu juga disini anda dapat memperhitungkan sendiri seandainya ditengah masa pembiayaan tiba-tiba ingin melunasi. Kewajiban pokok tinggal berapa dan kewajiban bunga tinggal berapa. Tanyakan apakah kewajiban bunga harus diselesaikan semuanya atau hanya bunga yang terjadi pada bulan tersebut saat kita akan melunasinya.
Nah, sebelum Anda menghubungi 
Agen atau Broker Properti untuk membeli rumah, pelajari terlebih dahulu sistem perhitungan bunga disini.

Khusus untuk sistem perhitungan bunga anuitas dan efektif, nominal cicilan bisa berubah (naik atau turun) bila terjadi perubahan tingkat bunga. Anda perlu memahami sistem perhitungan bunga KPR untuk menentukan KPR dengan sistem bunga apa yang cocok untuk Anda.

SISTEM FLAT

Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok + bunga dalam cicilan setiap bulan, flat (sama) selama periode KPR tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali perubahan bunga sangat ekstrim). Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR dengan sistem anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen.

Contoh, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen, maka angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran bunga (Rp100 juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda = Rp2.777.780 + Rp708.334 = Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus Anda bayar selama 36 bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan pelunasan dikenai penalti.

Bunga flat banyak diterapkan dalam penyaluran kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR dengan bunga flat cocok untuk mereka yang berpenghasilan tetap. Mengambil KPR dengan bunga flat sebaiknya dilakukan saat bunga pasar cenderung bergejolak, dan periodenya dibatasi 3 – 5 tahun.

SISTEM ANUITAS

Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir periode KPR. Yang berubah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo utang pokok (KPR) berkurang setiap bulan. Nilai cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.

Misalnya, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, bunga 15 persen, periode 3 tahun (36 bulan), menurut sistem anuitas cicilan yang harus Anda bayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu, angsuran pokok Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan menurut sistem anuitas berdasarkan contoh di atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar.

Kalau bunga pasar berubah, cicilan KPR juga akan berubah (bertambah atau berkurang). Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan bunga baru. Dengan demikian cicilan KPR Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.

SISTEM EFEKTIF

Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga tiap bulan porsi angsuran bunga dan pokok utang berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas (lihat tabel).

Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan terhadap fluktuasi bunga pasar ketimbang sistem anuitas. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik. Bahwa banyak bank menawarkan KPR dengan bunga efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu, misalnya satu tahun, itu lebih untuk tujuan promosi.

Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun, porsi angsuran pokok utang pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran bunganya sangat besar. Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi angsuran bunga mengecil, porsi angsuran pokok membesar.

Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif tidak dikenai pinalti, karena bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif cocok untuk konsumen berpendapatan fleksibel seperti pedagang, kaum profesional, atau karyawan yang memiliki penghasilan sampingan, dan bagus diambil saat kecenderungan bunga pasar stabil atau menurun.

Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas

Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa cicilan 12 bulan dan bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh perhitungan berikut menggunakan bunga flat 6%, bunga efektif 12%, dan bunga anuitas sebesar 12%.

1. Bunga Flat

Rumus:

total Bunga = P x I x N
bunga perbulan = total bunga / B
besar angsuran = (P + total bunga) / B

* P : Pokok kredit
* I : Suku bunga per tahun
* N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
* B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan

Perhitungan Bunga Flat :

Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000
Bunga per Bulan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000
Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000


2. Bunga Efektif

Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12

* SA : Saldo Akhir Periode
* I : Suku bunga per tahun

Perhitungan Bunga Bank Efektif :

Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000
Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000

3. Bunga Anuitas

Rumus : Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m)

* P : PokokKredit
* I : Suku bunga per tahun
* m : Jumlah periode pembayaran (bulan)

Perhitungan Bunga Bank :

Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 )
= Rp 1.066.183,519
Untuk lebih mudahnya mengetahui berapa angsuran anda per-bulan berdasarkan pengajuan kredit yang disetujui, silakan download simulasi perhitungan berikut. Anda cukup memasukkan berapa nominal plafond kredit, jangka waktu dan suku bunga, nominal angsuran akan muncul dengan sendirinya. Bila anda ingin membandingkan dengan angsuran dengan sistim syariah, silakan download simulasi KPR Syariah di sini.
Jangan lupa untuk mengunjungi lagi blog kami, karena akan selalu ada update tips, trik dan berbagai info lainnya. Jika anda merasa blog ini bermanfaat, sarankan kepada teman-teman anda.
Salam Sukses Selalu.

Read this | Baca juga yang ini



Widget by [ Zein Property ]

15 comments:

  1. Salam,
    Terima kasih Pak atas postingan dan tabel simulasi KPR-nya.

    Adhi Maryadhi PS
    amaryadhi@yahoo.com

    ReplyDelete
  2. Terimakasih atas kunjungannya.
    Kami nantikan kunjungan selanjutnya.
    Semoga selalu sukses..!!

    ReplyDelete
  3. Sangat Bermanfaat..
    Terimakasih

    ReplyDelete
  4. Saya berencana KPR rumah yang harga nya sekitar 350jt dengan jangka waktu 10 tahun.
    Menurut perhitungan saya, 30% dari join penghasilan antara saya dan istri saya maksimal Rp 1,920,000
    Berapa ya nilai DP yg harus saya persiapkan jika nilai angsurannya segitu pak? Rencananya KPR di Bank BCA.

    Terima Kasih.

    ReplyDelete
  5. Terimakasih atas kunjungannya.
    Sepengetahuan saya suku bunga KPR BCA 9,5% (fixed). Untuk mendapat angsuran maksimal Rp.1.920.000,- selama 10 tahun, pokok pinjaman maksimal Rp.140 juta. Jadi nilai DP yang harus disiapkan (harga jual - KPR = DP) Rp.210 juta.

    ReplyDelete
  6. saya pengin simulasinya, tapi saya kok susah donlot simulasinya ya pak ?

    ReplyDelete
  7. Terimakasih kunjungannya.
    Coba saja download kembali, klik link-nya, kemudian jika muncul adf.ly, klik skip ad.

    ReplyDelete
  8. Jaman Sekarang semua sudah bisa dimanjakan oleh teknologi,,
    Seperti Mencari Rumah idamn tersebut,, tinggal du2k manis dan klik klik klik,,
    ketemu deh apa yang diinginkan,,
    salam sukses selalu century 21 :)

    ReplyDelete
  9. Firman Way =>
    Terimakasih atas kunjungannya.
    Dunia internet memang memudahkan kita, tingggal mau memanfaatkan atau tidak.

    ReplyDelete
  10. boleh tanya ya,saya pengen ambil kpr seharga 200jt,bank mandiri,15 th,kira-kira berapa DP dan angsuran bulanannya,thanks

    ReplyDelete
    Replies
    1. Terimakasih atas kunjungannya.
      Silakan download simulasi perhitungannya via link yang kami sediakan.

      Delete
  11. pak, boleh tau link nya di mana ya........?
    saya mau tau kalau yang di acc pokok pinjaman 167 000.000 untuk kpr selama 15 tahun.kira2 kalau pakai rumus bunga efektif...., pada tahun ke 7 sisanya berapa pak?

    trims,
    AP

    ReplyDelete
  12. saya agak ga mengerti penghitungan sistem flat ketika penghitungan bunganya kok pembaginya 12 bukan 36. apa bunga 8.5% itu pertahun atau gimana? thanks.

    ReplyDelete
  13. makasih infonya mas, sangat membantu....

    ReplyDelete

Satu komentar dari Anda sangat berharga bagi kami

Mau berlangganan artikel kami? Daftarkan email Anda

Delivered by FeedBurner

Green Paradise, Hunian Nyaman di Kota Idaman Banjarbaru. Lokasi paling dekat dengan pusat kota Banjarbaru. Desain Mewah, Elegan dan Berkelas. Bangunan Halus, Rapi dan Berkualitas. Informasi : (Call) 0853 48 262626, 0511 731 2626 atau (SMS) 0811 508 626. Green Paradise, Hunian Nyaman di Kota Idaman Banjarbaru. Lokasi paling dekat dengan pusat kota Banjarbaru. Desain Mewah, Elegan dan Berkelas. Bangunan Halus, Rapi dan Berkualitas. Informasi : (Call) 0853 48 262626, 0511 731 2626 atau (SMS) 0811 508 626. Green Paradise, Hunian Nyaman di Kota Idaman Banjarbaru. Lokasi paling dekat dengan pusat kota Banjarbaru. Desain Mewah, Elegan dan Berkelas. Bangunan Halus, Rapi dan Berkualitas. Informasi : (Call) 0853 48 262626, 0511 731 2626 atau (SMS) 0811 508 626