Tak Ada Istilah Rugi Dalam Investasi Property

Investasi properti adalah investasi tanpa kata rugi. Keuntungan properti dibandingkan investasi lain adalah adanya capital gain dan cash flow, artinya selain kita bisa memperoleh penghasilan dari properti tersebut, seiring dengan berjalannya waktu harganya pun akan semakin naik.

Misalkan saja anda memiliki modal sendiri yang cukup kemudian membeli tanah dan dibangun rumah terus ditempati dan dijual. Setelah cukup lama ditempati maka dengan sendirinya tanpa sadar harga jual dari rumah tersebut akan naik. Suatu kenaikan harga yang tanpa disadari dan diluar perkiraan atau istilahnya mendapatkan keuntungan secara materil dan keuntungan bisa menempati rumah tersebut.

Contoh yang banyak terjadi pada saat orang tua menyekolahkan anaknya dan memutuskan orang tuanya membelikan rumah kepada anaknya daripada kontrak / kos untuk anaknya, setelah anaknya lulus rumah tersebut dijual, maka yang terjadi rumah tersebut harganya akan meningkat dan mendapatkan keuntungan dan secara umum keuntungan tersebut bisa membiayai seluruh aktifitas anaknya selama sekolah dikota yang menjadi tujuan merantau. Dalam hal ini belum memakai instrument keuangan pihak kedua tapi 100% memakai kekuatan ekonomi pribadi masing-masing. Bagaimana kalau tidak mempunyai dana? Simak beberapa ilustrasi berikut....

Ilustrasi Pertama :

Bapak A dan Bapak B sama sama bekerja, dan berdua sama sama bisa menabung Rp 50 juta sebulan, A dan B selama 3 tahun menabung terus menerus, maka tabungan A dan B masing masing berjumlah Rp 1,8 milyard plus bunga tabungan. Tapi oleh bapak A di tahun ke tiga uangnya yang Rp 1,8 milyard di belikan tanah dengan harga Rp 25.000 / m2 maka akan dapat tanah seluas 72.000 m2. Dan setelah itu bapak A keluar bekerja dan cukup menikmati hasil dari pensiunan untuk hidup keseharianya, maka bapak A sudah tidak bisa menabung tetapi memiliki tanah 72.000 m2. Sementara itu bapak B terus bekerja dan menabung sampai tahun ke- 10. Maka bapak B mempunyai tabungan senilai 6 Milyard berikut bunga tabungannya. Pertanyaanya, pada tahun ke – 10 tanah Bapak A dan tabungan Bapak B sama-sama diambil dengan cara tanah Bapak A dijual dan tabungan Bapak B diambil di Bank, maka kira-kira uang Bapak A dan Bapak B banyak mana? Jadi kesimpulanya apakah benar untuk menjadi kaya harus bekerja keras terus menerus.

Ilustrasi kedua:

Bapak A membeli tanah pada tahun 2005 di daerah A seluas 10.000 m2 dengan harga per meternya sebesar Rp 50.000,-. Pada tahun 2011 beliau menjualnya dengan harga Rp 200.000,-/ m2 berapa keuntungan yang didapak Bapak A?

Harga beli

10.000 m2 x Rp 50.000,- = Rp 500.000.000

Harga jual

10.000 x Rp 200.000 = Rp 2.000.000.000,-

keuntungan = Harga Jual – Harga Beli

= Rp 2.000.000.000 – Rp 500.000,-

= Rp 1.500.000.000,- = 300%/6 tahun= 50%/tahun= 4,2%/ bulan.

Ilustrasi ketiga

Bapak A membeli rumah tipe 45/110 m2

Harga = Rp 170.000.000

DP = Rp 20.000.000

Sisa hutang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR selama 10 tahun / 120 bulan dengan asumsi bunga sebesar 15 % diambil tertinggi dan asumsi angsuran Rp 2.250.000/bulan. Selama kurun waktu 10 tahun total pembayaran sampai lunas = Rp 2.250.000 x 120 bulan = Rp 270.000.000.

Jadi total harga rumah selama 10 tahun adalah:

DP = Rp 20.000.000.

Total angsuran = Rp 270.000.000. +

Total = Rp 290.000.000

Harga rumah untuk kredit 10 tahun kita harus memberi keuntungan kepada pihak bank sebesar = Rp 290.000.000 – Rp 270.000.000 = Rp 120.000.000

Asumsi harga mengalami kenaikan 3 x lipat = Rp 510.000.000,- ( harga rumah 10 tahun kemudian rata-rata kenaikan adalah 3 x lipat biasanya sampai dengan 4 x lipat khusus untuk rumah harga dibawah Rp 100.000.000,- semakin rendah harga rumah akan mengalami kenaikan harga yang lebih tinggi atau sebaliknya contoh lihat rumah RSH sepuluh tahun yang lalu harga yang dulu dibandingkan dengan harga sekarang)

Keuntungan = Rp 510.000.000 – Rp 290.000.000 = Rp 220.000.000

Maka untuk mengetahui keuntungan perbulan

Keuntungan

= Rp 220.000.000 : 120 bulan

= Rp 1.833.000,-/ bulan

Mungkin anda tidak pernah bayangkan dengan modal awal 20 juta dan dengan cicilan perbulan Rp 2.250.000 perbulan dapat memperoleh keuntungan perbulan Rp 1.833.000,- perbulan dengan kata lain sebenarnya pada saat mengansur bulanan di bank tadi sebenarnya kita tidak membayar Rp 2.250.000,- melainkan jumlah yang sebenarnya kita bayar adalah Rp 2.250.000, - Rp 1.833.000,- = Rp 417.000,- atau menabung dan kita bisa mendapat keuntungan Rp 220 juta dengan tanpa melakukan aktifitas apapun untuk mendapatkan keuntungan ini. Jadi kumulatif pada tahun ke 10 maka kita mempunyai tabungan kurang lebih Rp 510 juta.

Apabila rumah tersebut dikontrakkan maka akan mendapatkan nilai keuntungan tersendiri sebagai contoh rumah dikontrakkan selama 10 tahun dengan asumsi rumah yang dikontrakkan hanya Rp 7.500.000./ tahun atau Rp 625.000/ bulan. Maka nilai rumah yang dikontrakkan = Rp 75.000.000 selama 10 tahun.

Sehingga real cicilan rumah perbulan menjadi gratis dari hasil kenaikan rumah dan dari hasil rumah yang dikontrakan, inipun tidak menutup kemungkinan untuk mengalami kenaikan harga kontrak rumah tiap tahunya, biasanya harga kontrak rumah naik antara 5 sampai dengan 10 % pertahun.

Ilustrasi keempat

Bapak A memiliki uang cash sebesar Rp 200.000.000 dan ingin membeli 3 unit rumah dengan tipe luas bangunan 45 dan luas tanah 110 m 2 beliau hendak beli di daerah perumahan di lingkungan dan lokasi yang strategis. Dan untuk beberapa bulan ke depan beliau hendak jual rumahnya tersebut. Bagaimanakah caranya agar beliau mendapatkan keuntungan yang cepat?

Asumsi Rumah tipe 45/110 m2 dengan harga = Rp 170.000.000.

Beli 3 unit x Rp 170.000.000 = Rp 510.000.000.

DP 3 unit rumah = Rp 60.000.000. –

Sisa KPR = Rp 470.000.000

Angsuran perbulan dari 3 unit rumah tersebut Rp 7.050.000 dengan asumsi bunga 15 % diambil bunga tertinggi. Dari pembelian 3 unit rumah tersebut Bapak A masih memiliki sisa uang Rp 140 juta yang bisa digunakan untuk mencicil KPR selama 19 bulan. Maka pada bulan ke 20 Bapak A sudah tidak ada uang untuk mencicil angsuran tersebut.
Maka yang harus dilakukan adalah pada bulan ke 19 menjual 2 unit rumahnya. Dimana pada bulan ke 12 dilakukan penjualan rumah 1 unit pertama, maka disini akan mendapatkan kembali pokok uang yang diangsur dan keuntungan atas kenaikan harga rumah. Kemudian di bulan ke 19 rumah ke dua juga dijual dan akan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga rumah.

Hal ini menurut saudara menguntungkan atau tidak? Maka untuk pembayaran cicilan rumah yang ketiga beliau sudah mendapatkan gratis uang untuk mengansur rumah ketiga dari penjualan rumah pertama dan kedua dan mungkin masih memiliki sisa keuntungan dari penjualan kedua rumahnya tersebut. Syarat mutlak yang harus dipenuhi adalah beli perumahan yang minimal unit di bangun adalah 25 unit atau kawasan minimal 5000 m2 dan semakin luas kawasan maka akan semakin kecil pula resikonya. Pembelian rumah harus di unit awal pada saat perumahan itu dipasarkan.

Dari contoh kasus diatas mengapa bisa membeli rumah ke tiga dengan gratis? Alasannya adalah lingkungan dan lokasi yang strategis maka inilah yang terjadi di dalam bisnis property dapat cepat menghasilkan keuntungan dan faktor-faktor lain yang dapat mendukung percepatan kenaikan harga, variabel ini sangat luas dan detail untuk dapat mengetahui maka sangat diperlukan pengalaman yang cukup.

Ilustrasi kelima

Seorang bapak membeli sebuah rumah untuk di jadikan kos-kosan, dia bayar DP Rp 2.500.000,- setelah itu dia menghubungi pihak Bank untuk melakukan penilaian terhadap rumah kos tersebut berapa nilai yang dapat dibiayai untuk KPR. Pemilik kos atau rumah yang akan dijual ditawar dibawah harga penilaian Bank yang mana sisanya bisa untuk memperbaiki kondisi kos tersebut dan mencicil angsuran di Bank minimal 3 bulan kedepan. Pada bulan ke empat harapan rumah kos tersebut sudah menghasilkan pendapatan perbulan yang besarnya diharapkan dapat untuk mengansur KPR kos tersebut di BANK.

Dalam sistem bisnis ini kemungkinan besar terjadi adalah kita tidak dapat menerima uang cash bulanan malah kadang menambah cicilan KPR karena hasil kos kadang-kadang tidak cukup untuk membayar cicilan. Dalam bisnis property ini hanya mendapatkan aset saja apabila hasil dari kos-kosan tidak mencukupi untuk menutupi cicilan KPR. Tapi tetap saja bisnis ini juga menguntungkan.

Ilustrasi keenam

Anda membeli ruko atau rumah dengan harga dibawah standart pasaran kemudian diajukan KPR ke bank dengan harga diatas harga riil tapi bisa di atas harga pasaran, apabila penilaian Bank menyetujui sesuai harga yang harapkan maka kita mendapatkan cash back dari harga ruko atau rumah tersebut yang kita ajukan ke pihak Bank atau dengan kata lain beli ruko atau rumah dapat uang.

Dalam bisnis model ini sisa uang bisa untuk modal kerja usaha dan pendapatan dari usaha tersebut digunakan untuk mencicil KPR rumah / ruko yang dibeli.

Perhatikan, bagian mana dari ilustrasi diatas yang merugikan..?? Ga ada kan... Mungkin ada diantara anda yang bertanya, “Bagaimana kalau terjadi bencana terhadap properti saya, misal kebakaran..?”. Jawabnya, “Kan ada asuransi.. kenapa tidak diasuransikan..?”. By the way, kalau kita mengambil KPR, sudah pasti properti kita diasuransikan. Asuransi bencana dan asuransi jiwa, jadi kalaupun misalnya anda meninggal dunia (semoga panjang umur), ahli waris anda terbebas dari membayar angsuran dan tentunya properti anda menjadi hak mereka.  Anda pun tenang di alam sana karena tidak meninggalkan ahli waris dalam keadaan terhutang malah mewariskan properti buat mereka. Jadi tunggu apalagi..? Segera hubungi developer, kontraktor ataupun kavlinger properti di daerah anda..!!!
By the way, sebelum anda memutuskan untuk mengajukan KPR, terlebih dahulu pelajari bagaimana trik-nya agar KPR anda gol, klik saja di sini, atau anda ingin membeli rumah tanpa uang muka, silakan klik di sini. jangan lupa, siapkan persyaratan KPR terlebih dahulu, yg bisa anda download di sini.

Salam Sukses Selalu.

Read this | Baca juga yang ini

Widget by [ Zein Property ]